הרבה שואלים אותי מה התחזית שלי לגבי ענף הנדל"ן ולאן השוק הולך?
ובכן, אנסה במאמר זה להראות מספר נתונים ולומר מה הצפי שלי בעניין, ואני מתייחס כרגע לענף המגורים בלבד.
נתחיל בכך שב- 2020 ראינו עלייה במכירת דירות חדשות מיזמים, במיוחד עלייה ניכרת באזור המרכז. אם נלך לשורה התחתונה – אני צופה עליית מחירים בענף המגורים ואסביר:
נתחיל בכך ששינוי מס הרכישה וירידתו החזיר במעט את המשקיעים לרכישת דירות, על זה נוסיף את השינויים שקרו בשוק ההון שגרמו ל-לא מעט משקיעים להוציא את כספם ולהעבירו להשקעה בנדל"ן.
בנוסף, תכנית מחיר למשתכן נמצאת בסופה וכרגע אין אלטרנטיבה ראויה. לכן זוגות רבים אשר ישבו על הגדר בתקופה האחרונה פונים כעת לרכישה בשוק החופשי. כל זה בשילוב הורדת הפריים על המשכנתאות אשר מעלה את רמת הביקושים.
הכניסה לבחירות רביעיות לראשות הממשלה מייצרת חוסר וודאות, מאידך ברור שתוכניות אמיתיות להגדלת ההיצע ע"י קרקעות המדינה נדחות בתקופה זו. כלומר, בתוכניות הוצעו מעל ל- 40 אלף יחידות, אך בפועל נבנות פחות מעשרת אלפים יחידות, אשר גורמת להגדלת הפער.
בשנת 2020 הרשויות המקומיות עבדו במתכונת מצומצמת, מה שגורם להאטה בתהליכים סטטוטוריים ואת התוצאה אנחנו נרגיש בשנים הקרובות. מאידך, יש את היכולת לקדם פגישות עם מהנדסי ערים וגורמים נוספים בצורה מקוונת דרך הזום, אך בסופו של דבר העסק נתקע כאשר מגיע אל הפקידים.
על כל אלו אפשר לקנח בעוד נתון – לפי מה שקיבלתי מעמותות אשר מסייעות לעולים חדשים לעלות לארץ הקודש, לדוגמא (באחת מהן בלבד), יש מעל לאלף פניות ביום של משפחות מארה"ב וקנדה אשר בודקות את הליכי העלייה לארץ. לרוב אלו אותן אוכלוסיות אשר יכולות להרשות לעצמן לרכוש דירה או שניים בארץ, ובכך מצמצמות שוב את ההיצע בשוק החופשי.
נתון מעניין נוסף שקרה ב- 2020 זהו השינוי בתמהיל הדרישה של רוכשי הדירות:
יש יותר חיפושים ועדיפות לדירות גדולות עם מרפסת גדולה והכי חשוב זה מטבח גדול,
בתקופת הסגר אנשים למדו לחיות בתוך המשפחה ולבשל למשפחה ולכן המרחב הקולינרי הפך להיות חשוב ומרכזי.
בנוסף, עלתה הדרישה לבתים צמודי קרקע, דירות גן ופנטהאוזים, יותר אנשים רוצים מרחבים ויותר אזורי חוויה משותפת עם המשפחה.
גם בשוק היד השנייה ישנה עלייה משמעותית, ברנרד רסקין מנכ"ל ובעלים של רימקס ישראל דיווח ששנת 2020 הייתה השנה עם הכי הרבה פעולות מכירה מאז הקמתה של רימקס, מה שמראה שישנה הלימה ישירה בין משפרי הדיור לרוכשים חדשים.
הפתרון המשמעותי ביותר בתחום המגורים הינו התחדשות עירונית – פינוי בינוי.
על אותו תא שטח שעליו נבנו דירות מסוימות בשעות ה- 60 או ה- 70, יקיימו במקום התחדשות עירונית ויבנו על אותו תא שטח פי 4 או 5 דירות, ובכך גם תכנס לסביבה אוכלוסייה חדשה באזורים שהתיישנו עם השנים והפכו לפחות אטרקטיביים.
מדינת ישראל עולה לגובה ואין באמת פתרון אחר, הקרקעות הזמינות מצטמצמות והאוכלוסייה גדלה, חייבים לקדם תכניות על להאצת הפרויקטים הללו, כי אם זה ימשיך לקחת בין 7-15 שנים, לא נגיע לפתרון היעד.
מדינת ישראל צפויה להכפיל את עצמה עד לשנת 2050, אך בקצב הזה לא יספיק ההיצע הקיים בשוק ויווצר וואקום גדול יותר ממה שקיים כעת.
ולכן, בקשר ישיר של ביקוש מול היצע אני מעריך שנראה עליית מחירים בתחום המגורים.
הכותב הוא איתן צור, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי
